Faizsiz ev alma sistemine nereden geldik?

*Fotoğraf: Eminevim

Kriz derinleştikçe, alışılmış yatırım alanlarının geliri düşüyor, insanlar daha riskli mecralara yöneliyorlar. Tabii bu yönelişi derhal fark eden kurnazlar çıkıyor ve piyasada yerini alıyor. Bir süre sonra bunların içinden batanlar veya paraları alıp kaçanlar çıkıyor. Bu bir panik haline yol açıyor ve sonuçta sistemin tamamına yönelik güvensizlik yayılıyor.

Türkiye’nin yakın tarihinde küçük özel bankalar, bankerler, hayali ihracatçılar, İslami holdingler, milli markalar gibi coşkuyla başlayıp hayal kırıklığıyla sona eren denemeler vardır. En son kripto para skandalını yaşadık. Bu aralar da faizsiz ev alma vaat eden şirketlere yönelik bir güvensizlik hali var.

Dayanışma mı, saadet zinciri mi

Faizsiz, peşinatsız, kira öder gibi ev sahibi yapma sloganıyla hareket eden şirketler, sistemin bir çeşit dayanışma ile işlediğini söylüyorlar. Sisteme giren herkes düzenli para yatırıyor, evlerin inşaatı tamamlandıkça kura ile dağıtılıyor. Kimine erken kimine geç ama hepsine bir şekilde sıra geliyor. Evine erkenden giren de ödemelerine devam ediyor. Böylece katılımcılar birbirine ev yapmış oluyor. Şirket de genellikle yüzde 7-10 arasında bir organizasyon ücreti alıyor.

Sistemde yer alan ve yoğun reklamlarıyla tanınan bir firma, sistemi dünyada ilk kez kendilerinin başlattığını iddia ediyor. Son iki yıla kadar 4-5 firma varken, şimdi 35 firmanın faaliyet gösterdiği biliniyor. Katılımcıların sayısı tam olarak bilinmese de 400 bin civarında olduğu tahmin ediliyor.

Katılımcıların çoğunun dini kurallara ters düşmemek için, faizsiz olması nedeniyle sisteme girdiği düşünülüyor. Ancak dini nedenle veya değil, katılımcıların hepsi orta ve dar gelir gruplarından. Olağan piyasa koşullarında konut sahibi olamayacak insanlar. Nitekim faizler yükseldikçe faizsiz ev almaya talep artıyor.

Fakat son sıralar sisteme güven sarsılmaya başladı. Faizsiz ev mağdurları ortaya çıktı, gösteriler yaptılar. Tapu alamadıklarını söyleyenler oldu. Bu durum sistemin işleyişine yönelik şüpheleri de artırdı. Bunun aslında bir saadet zinciri olduğu, sisteme yeni üye girişi durursa işlemesinin mümkün olmadığı söylendi.

Saadet zinciri, Türkiye’de çok denenmiş olan bir taktik. Faizsiz ev firmalarının da böyle bir yola gidip gitmediği bilinemez ama sistem müsait. Ödemelerin nasıl kullanıldığının izlenmesi kolay değil. En başta, “faizsiz” ifadesinin güven vermediğini söylemek lazım. Kapitalizmde bir yatırımın faizsiz olması düşünülemez. Müşteriler doğrudan faize bulaşmadıkları için müsterih olabilirler ama kendilerine ev yapmasını bekledikleri firma faiz ödüyor.

Bu tür kuşkular yaygınlaşmış olmalı ki, yeni bir skandalı önlemek için sonunda devlet de harekete geçti. Geçtiğimiz ay, sistemi kurallara bağlamak üzere bir yasa çıkarıldı. Yeni yasaya göre, söz konusu şirketlerin asgari 100 milyon lira sermayeye sahip olması şart koşuldu. Şirketlerin BDDK denetimine tabi olması hükme bağlandı. Yasa çıktıktan hemen sonra bazı şirketler birleşme kararı aldı.

Yeni yasa işe yarayacak mı, sistemin dolandırıcıların eline geçmesi ihtimali ortadan kalkacak mı, dar gelirli insanlar bu şekilde ev sahibi olabilecek mi? Bu soruların cevabını henüz bilmiyoruz.

Konut kooperatifleri

Asıl sorulması gereken, orta ve dar gelirli insanların neden böyle risklere girmek zorunda kaldığı, olmalı. Bu sorunun cevabını da iktidarın konut politikasında, TOKİ’nin işleyişinde aramalıyız.

1980’li yıllarda uygulanan toplu konut politikası hem ekonominin büyümesini hızlandırmış hem de orta ve dar gelirlilerin konut sorununun hafifletilmesine yardımcı olmuştu. O yıllarda konut üretiminin örgütlenmesi bugünkünden çok farklıydı. Genellikle daha üst gelir gruplarına hitap eden büyük inşaat şirketlerinin yanısıra alt gelir gruplarının sorunlarını çözmeye yönelik kooperatif örgütlenmeleri vardı.

Kooperatifler daha önce konut inşaatlarında her yıl genellikle yüzde 10-15 arasında paya sahipken, 1984 yılında çıkarılan Toplu Konut Kanunu ile önemini ve ağırlığını artırdı. 1980’li ve 90’lı yıllarda konut inşaatlarının üçte birine yakını kooperatifler tarafından sağlandı. 2002 yılına gelindiğinde yapı kullanma izni alan konutların hala yüzde 32’si kooperatifler tarafından yapılıp tamamlanmaktaydı.

Kooperatif üyeleri inşaatların çok yavaş ilerlemesinden şikayet ederlerdi. Ancak orta ve dar gelirli aileler konut maliyetini zamana yayarak karşılamak zorundaydı. İnşaatlar üyelerin gelir düzeyi ile uyumlu olarak ilerliyordu.

2000’li yıllarda kooperatiflerin tasfiyesi ve GYO’ların konut sektöründe belirleyici bir rol kazanması sektörün işleyişinde ciddi değişikliklere yol açtı. Kooperatif modelinde orta ve dar gelirli kesimin ödeme gücüne bağlı olarak uzun zamana yayılan konut inşaatları, ileri teknoloji kullanan ve kredi olanaklarından yararlanan şirketler tarafından kısa sürede tamamlanan ve pazarlanan yatırımlara dönüştürüldü. Ancak, güçlü sermayelere sahip inşaat şirketlerinin kooperatiflere göre daha üst gelir kesimlerine hitap ettiğini ve daha büyük ve lüks konut üretimine ağırlık verdiğini de belirtmek gerekir.

2020 yılına geldiğimizde, konut inşaatlarında kooperatiflerin payı yüzde 1 düzeyine kadar düşmüştü. Konut kooperatifleri yoluyla ev sahibi olamayan kesimlere sunulan alternatif, bütün riskleriyle, faizsiz ev alma sistemi oldu.

Boşuna büyüyen konut yatırımları

2000’li yıllarda ülkeyi yönetenler uzun vadeli planlardan, bilim-teknoloji ilişkisinden, büyümenin ön şartlarından, sosyal yapının dönüşümünden, kısaca kalkınma kavramından bihaber olduğu için, ekonomiyi canlandırmanın yolu olarak inşaat sektörünü seçti. Yıllarca düşük faizli kredilerle inşaat piyasası şişirildi.

Sektöre enflasyonun altında faiz oranıyla verilen kredileri, tüm halkın ödediği vergilerle devlet karşıladı. Nüfusun büyük kısmının geliri normal piyasa koşullarında ev alamayacak düzeyde olduğundan, talep yaratmak için başka yol bulamadılar. Ancak bu sürdürülebilir bir politika değildi, sonu geldi ve o zaman faizsiz ev şirketleri için piyasa canlandı.

Oysa Türkiye’nin başarılı konut kooperatifi deneyimleri vardı. Birçok dar gelirli aile konut kooperatifleri yoluyla ev sahibi olmuştu. Kooperatif örgütlenmeleri genişlemiş, zamanla Ankara’nın Batıkent’i gibi yeni kent parçaları oluşturacak düzeye gelmişti.

Kooperatifler tasfiye edildi ve yerine dar gelirliler için sağlam bir sistem kurulamadı. Memleketin her tarafı hızla üretilen fakat satılamayan konutlarla doldu. Çok temel birkaç rakamla ülkedeki konut yatırımlarının akıl dışılığını göstermek mümkün.

Son 10 yılda 8 milyon konutun inşaatına başlandı. Son 10 yılda, daha önce inşaatına başlananlarla birlikte, 7 milyon konutun inşaatı tamamlandı. Son 10 yıl içinde inşa edilen konutların ancak 6 milyonu satıldı. Türkiye’de hala yılda 600-700 bin yeni konut inşaatı tamamlanıyor.

Türkiye’de hanehalklarının yüzde 40’ı ev sahibi değil. Bunca inşaatın onlara hiç yararı yok. Kooperatifleşme nispeten yararlı olabilirdi. Üstelik asıl dertleri buysa, kooperatiflerde de faiz söz konusu değildi.

(BD/NÖ)