Konut Sektöründe Dalgalanma İşaretleri

Konut sektörünün 2013 yılına ilişkin son verisi olan dördüncü çeyrek kredi rakamları da geçtiğimiz hafta açıklandı. Bu durumda geçen yıla ilişkin değerlendirme yapmak olanaklı hale gelmiş bulunuyor. Konut sektörünün geçen yılki durumu 2014 yılında ülke ekonomisinin bütünü için önem taşıyor.

Konut yatırımları

Konut sektörünü değerlendirmek için kuşkusuz öncelikle konut yatırımlarının zaman içindeki değişimine bakmak gerekiyor. Geçmiş yılların verilerinden konut yatırımlarının kriz dönemlerinde en çok etkilenen alanlardan biri olduğu anlaşılmaktadır. Nitekim, 2001 krizinden sonra konut yatırımlarında sabit fiyatlarla önemli bir düşüş yaşanmıştır. Yatırımlardaki gerileme birkaç yıl sürmüş, ancak 2004 yılından sonra TOKİ’nin yaptırdığı konutların etkisiyle, yatırımlarda önemli ölçüde artış sağlanmıştır.

2008-2009 döneminde de konut yatırımlarında 2001 krizi sonrasını çağrıştıran belirgin bir düşüş yaşanmıştır. Bu gerileme ABD’de başlayan mortgage krizinin sonucudur. Aslında bu paralellik de konut yatırımlarının krizlerden doğrudan etkilenen, istikrarsız bir karakterinin olduğunun göstergesidir.

2013 yılında konut yatırımları 35.126 milyon TL olarak gerçekleşmiştir. Bu tutar 314.541 milyon TL büyüklüğündeki toplam yatırımların yüzde 11,2’sine tekabül etmektedir. Konut yatırımları 2013 yılında nominal fiyatlarla anlamlı bir artış göstermemiştir. Yıl içinde enflasyon oranının yüzde 7,75 olduğu düşünülürse, yatırımlarda ciddi bir daralma söz konusudur. Bu durumun 2014 yılında da devam etmesi olasılığı yüksektir. (2014 yılında enflasyon hedefi yüzde 5,3 konut yatırımlarındaki artış hedefi yüzde 10 olarak belirlenmiştir.)

Özel yatırımlar içindeki konut yatırımlarının payı da 34.226 milyon TL ile yüzde 14,3 olarak gerçekleşmiştir. 2000’li yılların başlarında özel konut yatırımlarının özel yatırımların toplamının içindeki payının yüzde 24 düzeyinde olduğu dikkate alınınca, konut yatırımlarının ağırlığının küçülmesi belirgindir. Bu görünüm konut yatırımlarının zaman içinde görece daha az karlı hale geldiğini düşündürmektedir. Nitekim 2000’li yıllara girdiğimizden bu yana konut yatırımlarının karlılığına ilişkin aşırı beklentilere yol açılmış ve bu beklentiler iki kez krizlerle sona ermiştir.

Konut kredileri

Yatırım rakamlarına rağmen konut sektörüne ilişkin öteki göstergelerin genellikle olumlu olduğu görülmektedir.

Bunların içinde en önemlileri konut kredilerinin yüzde 100 civarında, konut satışlarının da yüzde 60 dolaylarında artmasıdır. Konut kredilerindeki artış ekonomideki durgunluk eğiliminde son vermek amacıyla gerçekleştirilmişti. Sektörü canlandırmakta etkili de oldu ancak yeni yatırımlardan ziyade mevcut konutların satın alınmasını daha çok etkiledi.

Geçtiğimiz yıllar, kriz sonrası canlanma için, her zaman olduğu gibi inşaat sektörünün öne çıktığı, konut yatırımlarının ekonominin can simidi olarak görüldüğü yıllardır. Hatta her türlü yatırımda özel sektör öne çıkarılırken, devlet TOKİ aracılığıyla doğrudan konut yatırımlarına girişmekte bir sakınca görmemiştir. Uygun koşullarla konut sahibi olunabileceğine ilişkin umutlar artmıştır ve bunların sonucunda bankalardan kredi talebi yükselmektedir.

2011 ve 2012 yıllarında azalan konut kredileri, 2012 son döneminden itibaren artırılmaya başlanmış, 2013 yılında zirveye ulaşmıştır. Özellikle yılın 2. çeyreğinde 16.918 milyon TL ile tüm zamanların rekoru kırılmıştır. Sadece 2. çeyrekte 200 bin kişi konut kredisi almıştır. Toplam tüketici kredileri içindeki payı yüzde 20’ye düşmüş olan konut kredileri yeniden yüzde 30 paya ulaşmıştır. 2013 yılı içinde toplam 50.399 milyon TL konut kredisi verilmiştir. Bu rakam bir önceki yılın iki katına yakındır.

Konut kredisi kullananlara ilişkin veriler de benzer bir durumu işaret etmektedir. 2010 yılında 452 bin, 2011 yılında 414 bin, 2012 yılında 372 bin kişi konut kredisi kullanmıştır. 2013 yılında 595 bin kişi konut kredisi almıştır.

Konut satışları

2013 yılında konut satışlarında şimdiye kadar gerçekleşen en üst düzeye ulaşıldı. Konutlardan alınan KDV konusunda yapılan yeni düzenleme, 2013 yılından önce inşa edilen konutların satışını teşvik ediyordu. Kredilerdeki artış bu konutların satışını kolaylaştırdı.

2013 yılı konut satışlarında patlama yılı olmuştur. Bu patlamada KDV oranlarına ilişkin düzenlemenin önemli rolü vardır. 2013 yılı başında yeni konut alımlarında KDV uygulamasında değişikliğe gidilmiş, konut alanı yerine arsa değerine göre vergi belirlenmesine karar verilmiştir. Buna göre en düşük KDV oranı yüzde 1’den yüzde 8’e yükseltilmektedir. Bu durumda 2013 yılından önce ruhsat alan konutlar avantajlı hale geleceğinden, mevcut konut stokunun eritilebileceği düşünülmüştür.

Nitekim konut satışları yılın ilk çeyreğinden başlayarak, bir önceki yıla göre yüzde 60’ın üzerinde artış göstermiştir. 2013 yılında bir milyonun üzerinde (1.144.923) konut satılarak rekor kırılmıştır. Yıl içinde İstanbul’da 233.153, Ankara’da 137.057, İzmir’de 72.035 konut satılmıştır.

Konut satışları ile ilgili olarak, önceleri TC Merkez Bankası tarafından, daha sonra da Türkiye İstatistik Kurumu tarafından üretilen bir gösterge de, konut satın alma ihtimali olan bireylerdir. Buna göre, bir yıl içinde konut satın alma ihtimali olan kişilerin oranı 2013 Ocak ayında 10,67 iken Temmuz ayında 12,55’e kadar yükselmiş, ancak Aralık ayında 10,08’e düşmüştür.

Konut sektörünün ekonominin itici gücü olma özelliğinin belirginleşmesi, piyasayı canlı tutmak için yeni arayışlara yol açmıştır. İç talebin uzun süre canlı kalamayacağının işaretleri üzerine konut piyasasını dışa açma eğilimleri güçlenmiştir. Bu amaçla 18 Mayıs 2012 tarihinde çıkarılan 6302 sayılı “Tapu Kanunu ve Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun” çıkarılmıştır. Kanun uyarınca yabancılara mütekabiliyet esasına bakılmaksızın mülk satışına olanak verilmektedir.

Henüz yasanın satışları artırmaya dönük bir etkisi görülmemiştir. 2013 ve 2014 yıllarının ilk aylarına ilişkin veriler yabancılara konut satışının toplam satışın yüzde 1 kadarını aşamadığını göstermektedir.

Konut inşaatları

2013 yılında yeni konut yapımında daha mütevazı artışlar yaşandı. Yeni konut ruhsatları yüzde 8 oranında artış gösterdi ama hala 2010 yılı düzeyine ulaşamadı. Bunun yanı sıra, inşaatı devam eden konutların daha hızlı tamamlandığı da görülüyor. Yapı kullanma izni alan konutların sayısının yüzde 28 artması bunu gösteriyor.

2005 yılından bu yana her yıl, yapı ruhsatı alınan daire sayısı 500 binin üzerinde kalmıştır. Bu sayı inşaat sektöründe çok büyük bir üretim potansiyeli olduğunun göstergesidir. Özellikle 2010 yılı daha çok sayıda, daha büyük ve daha pahalı inşaatların başladığı bir yıl olmuştur.

Yapı ruhsatları konusunda 2012’nin canlanma yılı olduğu söylenebilir. Bina sayısı çok değişmemekle birlikte inşaat yüzölçümü yüzde 24, bina değeri yüzde 30 artmıştır. Daire sayısı yüzde 15 artışla 750 bine ulaşmıştır. Bu sayılardan 2012 yılında daha büyük ve daha lüks dairelerin inşaatına girişilmekte olduğu anlaşılmaktadır. Söz konusu eğilim, son yıllarda konut üretiminde görece yeni ve farklı örgütlenme modellerinin devreye girmesiyle ilişkilidir.

Bu eğilim daha düşük bir tempoda da olsa 2013 yılında da devam etmiştir. Daire sayısı yüzde 8,4 artışla 814 bine, inşaat alanı yüzde 10 artışla 168 milyon metrekareye çıkmış, bina değerleri toplam yüzde 15 artmıştır. Yine de ruhsat alan konut sayısı 2010 değerlerine ulaşamamıştır.

Yapı ruhsatlarının ekonomideki değişimlerden doğrudan ve hemen etkilenmesine karşılık, yapı kullanma izinlerine –önceki dönemlerde başlayan inşaatlar tamamlandıktan sonra alındığından- durgunluk daha geç yansımaktadır. 2004-2005 yıllarındaki önemli yatırım artışları, daha sonraki yıllarda inşaatı tamamlanan binalara yansımaktadır.

Ancak 2012 yılının ilk çeyreğinde durgunluk başlamış ve 3. çeyrekten itibaren yapı kullanma izinlerinde azalma görülmüştür. Yıl sonuna gelindiğinde inşaatı tamamlanan bina sayısı, daire sayısı, inşaat alanı yüzde 1-3 arası küçük oranlarda azalmıştır.

2013 yılı tamamlanmış konutların da hızla arttığı bir yıl olmuştur. Yıl içinde alınan yapı kullanma izinleri bina sayısı, daire sayısı, inşaat yüzölçümü ve değeri gibi her konuda yüzde 30 dolaylarında artış göstermiştir. Tamamlanan bina sayısı 117 bine, daire sayısı 698 bine, inşaat alanı 133 milyon metrekareye yükselmiştir.

Konut fiyat ve kiraları

Konut fiyatları ve kiraları konularında kapsamlı ve uzun vadeli analiz yapmaya olanak verecek veriler mevcut değildir. 2007 yılından itibaren Reidin adlı kuruluş, yedi büyük şehre ilişkin verileri kullanarak fiyat ve kira endeksleri çıkarmaktadır. Endekse göre 2013 yılı konut fiyatlarında önemli artışların gerçekleştiği bir yıl olmuştur. Yedi büyük şehirde tüm konutları kapsayan endekse göre, konut fiyatları 2013 yılında yüzde 14 oranında artmıştır.

TC Merkez Bankası da 2010 yılından itibaren konut fiyat endeksi çıkarmaya başlamıştır. MB endeksi tüm konutlar için 74, yeni konutlar için 37 ili kapsamaktadır. MB endeksine göre 2013 yılı Aralık ayında “konut fiyat endeksi” bir önceki yılın aynı ayında göre yüzde 13,81 oranında artmıştır. MB ayrıca bir de “yeni konut fiyat endeksi” hesaplamaktadır. Buna göre yeni konut fiyat endeksi de, aynı dönem için, yüzde 12,74 oranında yükselmiştir.

Kira endeksi Reidin tarafından aynı kapsamda hesaplanmaktadır. Kiralar 2007 yılından bu yana sürekli olarak gerilemiş ve tekrar 2007 düzeyine ancak 2011 yılında ulaşabilmiştir. Konut kiraları 2012 yılının 3. çeyreğinde sıçrama yapmış ve yılı yüzde 12 artışla tamamlamıştır. 2013 yılındaki kira artışı yüzde 9 düzeyinde olmuştur.

Yıl içinde konut fiyatlarının enflasyon oranının üzerinde, buna karşılık kiraların enflasyon ile tutarlı olarak yükseldiği anlaşılıyor. Fiyatların enflasyonun üzerinde yükselmesinin, 2013’ten önce inşa edilen konutlara talep yoğunlaşmasından kaynaklanmış olması mümkündür. 2014 yılında KDV istisnası gibi bir uyarıcı olmadığından, göstergelerin çok olumlu olmasını beklememek gerekmektedir.

2013’ten kalan

2013 yılı Türkiye’nin kamu kurumlarıyla, bankalarıyla, inşaat firmalarıyla konut sektörüne “asıldığı” bir yıl oldu. Bu alanda ne kadar güçlü bir kapasitesi olduğu görüldü. Üretim ve satış katlandı.

Ancak bu kapasiteye karşılık gelecek talebin mevcut olduğunu söylemek zor. İki nedenden;

Birincisi, ülkenin demografik konut ihtiyacı büyük ölçüde düşmüştür. Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemine göre 2013’de nüfus binde 13,7 oranında artmıştır. 2014 Yılı Programına göre kentleşme hızı 2012 yılında binde 20 düzeyine düşmüştür. 2011 Bina Sayımına göre ortalama hanehalkı büyüklüğü 3,8 kişidir. Bu veriler esas alındığında, önümüzdeki beş yılda, demografik konut ihtiyacı yılda 300 bin dolaylarında olacaktır. Bu hesaplamaya yenileme ihtiyacı, yazlık konutlar ve köy konutları dahil edilmemiştir.

İkincisi, konut ihtiyacının ne kadarının talebe dönüşeceği ile ilgilidir. Sorun ülkedeki gelir dağılımı ve yoksulluk sorunlarının yansımasıdır. Kredilerde olağanüstü artışların sağlanması olasılığı pek yoktur. Üretici firmalar doğrudan kredi vermeyi vaat etmektedir. Üretimdeki hızlı artışı karşılayacak talebin yaratılması için inşaat firmaları tarafından hummalı bir çalışma yürütülmektedir. Televizyonlardan cep telefonlarına kadar her yerde konut reklamlarıyla karşılaşmamız bunun işaretidir. (BD/HK)