2017 yılının konut üretimine ilişkin verileri belli oldu. Yapı ruhsatlarında da, yapı kullanma izinlerinde de bir önceki yıla göre artış var. Belki çok büyük bir artış değil ama son yılların olağanüstü yüksek üretim düzeyi devam ediyor.
Buna karşın konut sektörüyle ilgili yorumlarda genel bir tedirginlik havası var. Stokların büyüdüğü söyleniyor ama o kadar da değil deniyor, fiyatların düşmesinden sızlanılıyor ama semtlere göre değişir deniyor, yarım kalan büyük projelerden söz ediliyor ama doğru projelerde işler iyi deniyor, iflas eden ya da etmek üzere olan firmaların adı ortalıkta dolaşıyor ama onlar gerçek müteahhit sayılmaz deniyor.
Bu normal bir durum değil. Ülkede konut sahibi olmayan büyük bir nüfus var, çok güçlü ve başarılı inşaat firmaları var, bütün umudunu konut yatırımlarına bağlamış bir hükümet var, kentsel dönüşüm adı altında her türlü teşvik var, üretim artıyor, satışlar artıyor ama herkes “ne olacak bu konut sektörünün hali” derdinde.
Haksız sayılmazlar, konut sektöründe çok ciddi sorun var. Bu sorun son yıllarda ekonomiden hukuka, futboldan dış politikaya kadar hayatın her alanına sinmiş olan ölçüsüzlükten, izansızlıktan kaynaklanıyor. Bu ölçüsüzlük ülke ekonomisinin en önemli alanı olan konut sektöründe çok belirgin ama aslında genel bir sorun.
Ölçüsüzlük önce verileri kale almamakla, işine geldiği gibi yorumlamakla, sınırsız iyimserlik saçmakla başlıyor. Her şey iyi gidiyor, daha da iyi olmaması için bir neden yok, moralleri bozmayalım, gibi bir tarz her yere hakim oluyor. Adeta büyü yapar gibi aynı laflar tekrar ediliyor, tekrarladıkça gerçekliğine inanılıyor.
Durumu açıklamak için önce verilere bakmak lazım. Evet, konut satışları yüksek düzeyde ve her yıl biraz daha artıyor. 2013-2017 arasındaki beş yılda 6,5 milyona yakın konut satılmış. Sadece 2017 yılında satılan konut sayısı 1,5 milyona yakın. Fakat konut satış rakamları satıcılar ve alıcılar açısından önemli olmakla birlikte, servet transferinden ibarettir ve sektörün gelişimi üzerine fazla bilgi vermez.
Burada önemli olan ilk kez yapılan konut satışlarıdır. Bunlar üretimle doğrudan bağlantılı olan satışlardır. Yine 2013-2017 arasındaki beş yılda satılan konutların yaklaşık 3 milyonu ilk kez satılan konut, yaklaşık 3,5 milyonu ikinci el satışı, yani üretimle doğrudan ilişkili olmayan konutlardır. 2017 yılında satılan konutların 660 bini ilk el, 750 bini de ikinci el konut satışıdır.
Oysa son beş yılda üretimi tamamlanıp yapı kullanma izni alan konut sayısı 3,8 milyon. Bu konutlardan yaklaşık 3 milyonu satıldığında göre, 800 bin kadar konut son beş yılda üretildiği halde satılamamıştır. Bu, her yıl üretilen konutlardan ortalama 150 bin kadarının satılamadığını gösterir. Sadece 2017 yılında 820 bin konut yapı kullanma izni almış fakat bunların 660 bini satılabilmiştir.
Ürettiğini satamamak başlı başına bir sektörel kriz göstergesidir fakat sorun bununla da bitmiyor. Türkiye’de 2008-2017 yılları arasındaki on yıllık süre boyunca 6 milyondan fazla konutun inşaatı tamamlandı, yapı kullanma ruhsatları alındı. Bu sayı ülkedeki konut stokunun yüzde 30’una tekabül ediyor. Yani ülkede yaşayan her üç kişiden biri –ki bu aşağı yukarı 25 milyon insan demektir- son on yılda yapılmış konutlarda yaşıyor. Dünya üzerinde bu kadar genç bir konut stoku olan bir ülke bulunamaz. Türkiye mevcut konut stokunu yenilemenin sınırlarını çoktan aşmıştır.
Üstelik söz konusu olan son on yılda konut üretimi sürekli olarak hızlanmıştır. On yıllık dönem başı olan 2008 yılında 360 bin konut tamamlanırken, bu sayı sürekli olarak artmış, 2013 yılından itibaren her sene 700 binin üzerinde gerçekleşmiştir. İnşaatı tamamlanan konut sayısı 2017 yılında 820 bine ulaşmıştır. Bu tempoyla üretime devam edilmesi ve inşa edilen bütün konutların satılması durumunda 15-20 yıl içinde memleketin bütün konutları yenilenmiş olacaktır.
Ürettiği malı satamayan bir firma doğal olarak talep tahminini yeniler, üretimini kısar, piyasa koşullarına uyum sağlamaya çalışır. Yeterli satış yapamadığı halde üretmeye devam etmesi hatta bununla da yetinmeyip üretim hızını artırması ancak saçmalamak olarak tanımlanabilir. Türkiye’deki durum tam da budur. 2013-2017 arasındaki son beş yılda 5 milyondan fazla yapı ruhsatı alınmış. Bu, her yıl 1 milyon civarında konut üretimine girişildiği anlamına geliyor. Sadece 2017 yılında 1,3 milyon konut inşaatına başlanmış.
Bunlar çok büyük sayılar. Bu durum bir grup fırsatçı müteahhittin toplu halde kantarın topuzunu kaçırmasıyla açıklanamaz. Ortada konut inşaatı furyasını başlatan, her türlü teşvikle yaygınlaştıran, finanse eden ve belediyeler, bankalar gibi kurumları da desteğe çağıran bir hükümet politikası vardır.
Ekonomiyi canlandırmak için kentleri yeniden yapılandırmanın, konut inşaatlarını hızlandırmanın en etkili yol olduğu dünyada bilinen bir yöntemdir. Hükümet kentleri yeniden yapılandırmak gibi karmaşık konularla ilgilenmese bile konut inşaatlarını hızlandırarak büyümeyi sağlayabileceğini görmüş ve bunu hızla uygulamıştır. Her seçim başarısı bu politikanın daha da yaygınlaşmasına, hızlanmasına yol açmıştır.
Bu politika ölçüsüz bir destekten ibarettir. İyi sonuç aldık mı, aldık, o halde devam edelim, nereye kadar, sonuna kadar. Önündeki ilk seçimden biraz daha sonrasını hesaba katan bir yönetim belki daha uzun vadeli programlar hazırlama gereği duyar, ekonominin sadece inşaatla yürümeyeceğini dikkate alarak yatırımlarını belirlerdi.
Böyle bir yönetim, artık herkesin bildiği gibi, teknoloji geliştirme faaliyetlerine öncelik verebilirdi. Teknoloji nasıl gelişir, yaratıcılığın sağlanması için nasıl bir ortam gerekir gibi sorular sorabilirdi. Bunun için ülkede gerçek üniversiteler olmasının gerektiğini düşünebilirdi. Hatta aklına hukuki düzenlemeler bile gelebilirdi.
Fakat bunların hiç biri yapılamadı. Çünkü her bir konu ile ilgili hedefler ve o hedeflere ulaşmak için ölçüsüz bir çaba vardı. Örneğin, bütün üniversitelerin kontrol altına alınması, bütün gençlerin “uygun” hocalar tarafından yetiştirilebilmesi için her şey yapıldı. Bu arada üniversitelerin üniversite olmaktan çıkması kaçınılmazdı ama bu göze alındı. Aynı şekilde, yargıda kadro değişikliklerinde, tutuklu sayılarında, siyasete yönelik suçlama ve cezalarda ölçü tanınmadı. Dış politikada ölçüsüzlük ayrıca bir övünme gerekçesi haline getirildi.
Artık bunların değişmesi için çok geç. Türkiye bu üniversitelerle bilimsel atılım yapamayacak, sanayide dönüşüm sağlayamayacak. Bu hukuk sistemiyle gelir dağılımı düzelmeyecek, iç talep yükselmeyecek. Yurt dışındaki firmalar sadece hisse ya da firma almakla ilgilenecek, fiziki yatırıma girişmeyecek. Bu dış politikayla kamu harcamalarında savunmanın payını düşürmek mümkün olmayacak.
Bu eğilime zaten girildi. Girildiği için konut ve inşaat vazgeçilmez hale geldi. Büyüme için başka yol bırakılmadı. Hükümetin bundan sonra da inşaatları alabildiğine artırmaktan başka çaresi kalmadı. İnşaatlar artacak. Gerçi buna yol açan öteki sorunları düşünürsek, en az sakıncalısının inşaat olduğu da görülüyor. (HK)
*Fotoğraf: Haluk Kalafat
