* Fotoğraf: Eyüp Belen / Pexels
Türkiye'deki yüksek enflasyon ve artan hayat pahalılığı karşısında devletin sunduğu çözüm önerilerinden biri de mevcut kiracılar için konut kira artışı oranının üst sınırını yüzde 25 olarak belirlemek oldu.
Geçinmenin her geçen gün biraz daha zorlaştığı, temel ihtiyaçların günden güne pahalandığı böyle bir dönemde fahiş kira artışlarından tedirginlik duyan pek çok kiracı 11 Haziran 2022'de Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren düzenlemeyi memnuniyetle karşıladı.
Fakat şüphesiz bu madalyonun bir de diğer yüzü var: Ev sahipleri. İster bireysel mülklerini kendileri kiraya vermiş olsunlar, ister kurumsal olarak bu işi yapıyor olsunlar, ev sahipleri de bu sürecin bir paydaşı ve şüphesiz kiracılar gibi onlar da artan fiyatlardan nasibini alıyor.
Peki, ev sahipleri ve gayrimenkul sektöründe iş yapan firmalar yeni düzenleme hakkında ne düşünüyor?
Düzenlemeyi bianet'e değerlendiren gayrimenkul yatırım uzmanı Murat Güven, Türkiye'deki reel enflasyon, açıklanan enflasyon ve Tüketici Fiyat Endeksinin (TÜFE) paralel gitmediğini, problemin kaynağının da bu olduğunu söylüyor ve soruyor: "Akaryakıtın, gıdanın, tüm tüketim ürünlerinin fiyatı, son bir senede 3-4 kat artmışken, kira fiyatlarının aynı kalması beklenebilir mi?"
Devamını Güven'in kendisinden dinliyoruz...
Türkiye'deki problemin kaynağı
Türkiye'de bir süredir - enflasyon ile birlikte - kiraların yüksekliği ile ilgili önemli bir sorun var, özellikle de yeni kiralanacak konutlar ile ilgili... Şunu merak ediyorum: Kira artışları karşısında Türkiye'de konut kiralarına getirilen yüzde 25 zam üst sınırı ile birlikte düşünecek olursak yurt dışında da benzer sorunlar ve düzenlemeler var mı?
ABD'de kira artış kontrolü yasaklanmış durumda. Ancak Kanada ve İngiltere'de enflasyona ek yüzde 1-2 gibi artışlarla sınırlandırıldı. Almanya'da da bir takım düzenlemeler söz konusu. Ancak bu ülkeler için 'yüksek enflasyon' çok yeni bir kavram. Pandemi ve savaş sonrası gelinen noktada sosyal devlet üzerine düşen görevi yapıyor, yapmalı da...
TIKLAYIN - Kira zammına üst sınır uygulaması: Dünyada durum ne?
Ancak Türkiye'de ise durum farklı. Bizdeki tam olarak 'Dostlar alışverişte görsün' düzenlemesi. Reel enflasyon, açıklanan enflasyon, bir de Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)... Bu üç kavram bizde maalesef paralel gitmiyor.
Bütün problemin kaynağı da burada aslında. Akaryakıtın, gıdanın, tüm tüketim ürünlerinin -domatesin bile- fiyatı, son bir senede 3-4 kat artmışken, kira fiyatlarının sadece yüzde 25 artması beklenebilir mi?
Herhangi bir üretici, esnaf ve satıcı, ürünündeki maliyet artışını hiçbir sınırlandırma olmadan haftalık ve hatta günlük olarak satış fiyatına yansıtabilirken, mülk sahipleri bunu yılda bir kez yapabiliyor. Haliyle 12 aylık fiyat artışını ürününe/mülküne yansıtması da toptan oluyor. Bunu fırsata çevirmek isteyenler de oluyor elbette. Devletin görevi bunu fırsata çevirene yaptırım uygulamak olmalı.
Bunlara ek olarak; faizler diğer hiçbir değişkene bakılmaksızın düşük tutulduğunda -ki sürdürülebilir değildir- haliyle gayrimenkul fiyatları da hızla artıyor. Artan fiyata bağlı olarak, kiralar da enflasyonun da yanı sıra kaçınılmaz bir şekilde artıyor tabii.
Kayıt dışılığa sevk edebilir mi?
Bir yandan, yurt dışında, ABD ve Kanada'nın bazı eyaletlerinde kira zam oranına üst sınır getirildiğini görüyoruz. Diğer yandan, Türkiye ile ilgili yorumları okuğumuzda son getirilen düzenlemenin kayıt dışılığa sevk edebileceği söyleniyor. Bu uygulamanın Türkiye'deki muhtemel sonuçları ile ilgili bir öngörünüz var mı?
Evet, katılıyorum. Bu kanun ile zaten durumun vahametinin farkında olan kiracı ile mülk sahiplerinin yüzde 25'in üzerinde bir oranla anlaşıp kalan kısmı açıktan ödeyebileceklerini düşünüyorum.
Aslında kiracılar da bunun farkında. Yani, oturduğunuz mülkün ederinin aslında bu olmadığını biliyorsunuz. Dolayısıyla, kanunun sizi kısıtladığı noktada kalmanın da çok anlamlı olmadığını, mülk sahibinin de haklı olduğunu düşünerek yüzde 25'in ve hatta TÜFE'nin üzerinde bir artışı kabul ediyorsunuz.
Ne zaman ki barınma gereksinimini geliri ile denkleştiremeyenler- ki hiç azımsanacak bir orandan bahsetmiyorum- diyecek ki "Ben yüzde 25'in üzerinde ödemiyorum"; sonrasında olaylar gelişecek bana sorarsanız.
Kaldı ki, cumartesi günü (11 Haziran) kanun Resmi Gazete'de yayımlandı. Kelimenin tam anlamıyla dün bir, bugün iki... Basına yansıyan iki haber duyduk bile. Bir kişinin mal sahibini katlettiği, bir diğerinin evini yaktığı ile ilgili... Bence maalesef bu tür olaylara şahit olacağız.
Peki, ne yapmalı?
Kira zam oranlarını sınırlandırmak ya da bir üst sınır belirlemek dışında sizin bir öneriniz var mıdır bu açıdan?
Geldiğimiz noktada tek ve kalıcı çözüm, insanların bu kiraları verebilme gücünü arttırmak gibi görünüyor. Bu da yapısal reformlarla mümkün. Belki doğru teşvikler, doğru yatırımlar, doğru ekonomi vs.
Dolayısıyla çözümü gayrimenkulde aramak, sektöre haksızlık olur. Bence ekonomistlerin önerilerini dinlemek gerekir. Ancak her durumda önce problem üretmekten vazgeçmek gerekiyor.
80 milyonluk bir ülkenin yüzde 25'ini bir şehre sıkıştırıp, yatırımların çoğunu buraya yapmakla olmuyor. İnşaat üretmekle, rant ile bu nüfus ancak bu kadar geçinebiliyor. 15-20 sene...
Evet, önümüzde Dubai örneği var. Ama nüfusları sadece 3 milyon.
Diğer taraftan 250 bin dolar gibi komik bir paraya böyle bir coğrafi konumdaki yüksek potansiyelli bir ülkenin vatandaşlığını satıyoruz. Böylece mülkler de ederinin üzerinde fiyatlanıyor. Sırf bu sebeple üretilen kalitesiz yapı stoku da cabası. İleride türlü problemlerle karşılaşmamıza da sebep olacaktır.
"Mülk sahipleri için hakkaniyetli değil"
İstanbul'dan bahsettiniz... Emlak fiyatlarını karşılaştırdığınızda İstanbul ile diğer bölgeler arasında çok büyük bir fark var mı?
Tabii, İstanbul lokomotif... Yani, İstanbul'da olan her şey, ertesinde diğer şehirlere de sirayet ediyor. Bu her zaman, her sektörde böyle.
Önümüzdeki zamanlarda diğer bölgelerde de etkisi artarak hissedilecektir.
Bence orada tamamen mal sahibi ile kiracı arasında konuşulup çözülen bir konu oluyordu şimdiye kadar.
Pandemi döneminde de bazı ev sahiplerinin kiralara zam yapmadığını biliyoruz...
Bir taraftan da o var. Zaten 2 yıldır gerçek enflasyonu geçiyorum, TÜFE bile uygulanmazken şimdi bir de üstüne yüzde 25 ile sınırlandırmak, mülk sahipleri için pek hakkaniyetli değil maalesef.
Dünyadan örneklere baktığımızda da, ülkelerin kira artış oranlarında belli sınırlandırmalara gittiğini, fakat devletin de bir yandan vatandaşa bir dizi sosyal yardımda bulunduğunu görüyoruz...
Evet, dünyadaki örneklerde vatandaşın yeme içme, sağlık, eğitim gibi bir gelecek kaygısı olmadığı için, bizdeki gibi -varsa- birikimini gayrimenkule park etmesi bu kadar yaygın değil. Çünkü enflasyon düşük. Dolayısıyla problem bu kadar büyük değil. Çözümü de bu kadar zor olmuyor. (SD)
