"Kira gideri gelirin yüzde 15-20’sini aşmamalı"

Nisan’ın 18’inde yayınlanan Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) Raporu Mart verilerine göre geçen yılın aynı ayında 3.695 TL olan Türkiye geneli ortalama satılık konut ilan m2 fiyatı 8.656 TL'ye yükseldi. Son aylarda ise İstanbul’da satılık konut fiyatlarında Ankara ve İzmir’e kıyasla daha yüksek artışların olduğu raporlandı.

Artan kira ve konut fiyatlarını İstanbul Teknik Üniversitesi’nden Profesör Öner Günçavdı, Doç. Dr. Ayşe Aylin Bayar, Bahçeşehir Üniversitesi’nden Dr. Öğretim Üyesi Gökhan Şahin Güneş yorumladı.

TIKLAYIN - Raporun detaylarını okuyun

"Artış oranı bir ayda 15 puan yükseldi"

Dr. Gökhan Şahin Güneş, BETAM raporunun, kira artış oranlarına dair önemli bir veri sunduğunu ifade ediyor. Konut satış fiyatlarının da hızlıca yükseldiğini anlatan Güneş’in yorumları şöyle:

“İlk defa bu ayki raporumuzda yayınladığımız talep göstergesine göre konut talebi -yükselen kur, enflasyon oranı ve enflasyon beklentisine bağlı olarak- geçen yılın Ağustos-Aralık döneminde neredeyse sürekli arttı.

“Ancak Aralık ayının sonuna doğru kur korumalı mevduat alternatifi tanıtıldı. Bu yeni yatırım aracı dolar kurunun düşmesine ve nispeten durağanlaşmasına sebep oldu. Buna bağlı olarak konut talebi Ocak ayında belirgin bir seviyede düştü. Bu düşüş sınırlı da olsa Şubat ayında devam etti. Bu dönemde konut fiyatları artmaya devam etse de yıllık artış hızının tempo kaybettiğini gördük.”

“Ancak, Rusya'nın Ukrayna’yı işgal etmesi konut piyasasındaki talebin tekrar artmasına sebep oldu. Talep göstergemiz Mart ayında Şubat ayına kıyasla yüzde 24 artış gösterdi. Buna bağlı olarak Mart ayında konut fiyatlarında çarpıcı bir artış ortaya çıktı. Son verilere göre ülke genelindeki ortalama satılık konut fiyatındaki artış oranı bir ayda 15 puan yükseldi ve yüzde 134 oldu.”

‘Antalya’da yabancı payı yaklaşık yüzde 21’

“Son raporumuza göre satılık konut fiyatlarındaki yıllık artış oranı İzmir'de yüzde 119,3, Antalya'da ise yüzde 142,9 oldu. Ortalama konut m² fiyatı İzmir'de 9.722 TL'ye, Antalya'da ise 10.000 TL'ye yükseldi. TÜİK'in verilerine göre bu yılın Ocak ayında Antalya'da 4.295 konut satılmış, yabancılar 914 konut almış. Buradaki yabancı payı yaklaşık yüzde 21.”

‘İnşaat maliyetleri geçen yıla kıyasla yüzde 90 artmış’

“Fiyat artış oranlarını düzenlemek için hem arz hem de talep tarafında önlem almak mümkün. Fakat TÜİK'e göre inşaat maliyetleri geçen yıla kıyasla yüzde 90 artmış. Arz kanalında bir çözüm aramak yerine talep tarafını dengeleyecek önlemler almak faydalı olacaktır. Burada temel olarak enflasyon beklentilerini düşürecek ve onları çapalayacak politikalar etkili olabilir.”

Ayşe Aylin Bayar “Talep arttı fiyatlar arttı”

“Toplumda enflasyon oranının yükselmesi sebebiyle gelir elde eden bireylerde, elde ettikleri gelirde, yani refahlarında bir azalma olacağı düşünülüyor. Böyle olduğu noktada herkes farklı tipte gelir kazanma sürecine giriyor.

“Covid sebebiyle insanlar evlerinde oturmak zorunda kaldı ve bu arzda yavaşlamaya sebep oldu. Ardından sosyal hayata geri dönülmesiyle, öğrencilerin üniversiteye başlaması ve uzaktan çalışanların tekrar işyerlerine dönmesiyle konut talebinde artış oldu.

“Diğer etmen ise döviz kurundaki dengesizlik. Türk lirası aleyhine gelişen döviz kuru yabancıların refah artışına sahip olmasına sebep oldu. Bizim herhangi bir evin kirasının bütçemizde oluşturduğu pay ile yabancıların bütçesinde oluşturduğu payda bir farklılaşma yaşandı.

“Aslında cebimizden fiziksel bir para çıkmamış da olsa bizden onlara bir refah transferi söz konusu. Vatandaşlık haklarının satışla beraber verilmesi ve imtiyazların artması da talebi arttırdı. Talepteki artış da fiyatların artmasına sebep oldu.”

“Barınma, giyinme, beslenme zorunlu tüketim kalemleridir. Kalite, kullandığı çeşitlilik, aldığı bölgeler değişebilir ama bunlar her zaman temel ihtiyaçlar. Bütçenin büyük kısmını bunlar oluşturur. Eğitim, sağlık, eğlence, kültür gibi faaliyetlere de bütçe ayrılabilmesi için temel tüketim kalemlerinin alt gelir gruplarında aşmaması gereken bir pay var. Konutun yüzde 15-20’ler düzeyini aşmamalıdır çünkü bunun üzerine gıda ve giyinme de gelecek.”

'Gelir grupları arasındaki uçurum artıyor'

Yüksek sermayedarlar paralarını menkul kıymetler ya da Türk lirası mevduatında değerlendirmek yerine kendilerine bir kaldıraç etkisi yaratacak emtialara yöneldiler. Bu emtialardan bir tanesi de konut. Daha düşük fiyattan alıp yüksekten satmaya başladılar.

Konut fiyatlarının artması ise kiraların yükselmesine sebep oluyor. Bu durumda farklı gelir gruplarındaki uçurum arttı. Rant geliri elde edenler, yani zenginler zenginleşmeye; sabit gelirle çalışanlar ise fakirleşmeye başladılar. Bu gelir grupları arasındaki uçurumun artmasına sebep oldu.

Kiralardaki artışı belirli bölgelerde görüyoruz. Bu tamamen yabancıların taleplerinin yoğunlaşmasından kaynaklanıyor. Kiraların artması ev sahipleri ve kiracılar arasındaki davaları da arttıracak. Ev sahipleri çeşitli bahanelerle çıkın diyorlar. Ev sahibi kiracıyı evinden çıkardıktan sonra başka birine tekrar kiralarsa, eski kiracı tazminat açabilir. Fakat kiracının bunun peşine düşmeyeceğini düşünerek rant geliri elde etmeye çalışıyorlar.

Öner Günçavdı: Ev almak lüks ama kirada oturmak bir zaruret

“Kira fiyatları artış oranı ile ekonomideki gelir artış oranı arasında benzerlik olması gerekir. Yoksulluk denilen şey kaynaklara erişim eksikliğidir. Artış oranı gelirle orantılı olmazsa alım gücü azalır. Bu ekonomideki temel handikaptır.

“Son zamanlardaki fiyat artış oranları gelirin çok üzerinde kaldı.Bunun 2 sebebi var: Yüksek enflasyon sebebiyle elinde tasarrufları bulunan kimseler mevduat ve dövize gidemiyorlar. Mevduat faizleri reel olarak negatifte, döviz ise prim vermiyor. Vatandaş bu sebeple diğer varlıklara gidiyor. Bu, fiyatları yukarda tutan ve gelirlerle bağını koparan birincil faktör.”

“Devletin gayrimenkulü kamu politikasının unsuru haline getirmesi insan üzerindeki maliyeti azaltır. İnsanlara kendilerinden kaynaklanmayan nedenlerden dolayı aşırı maliyet yüklendi. Giderilmesi ve bunun için mücadele edilmesi ahlakidir. Konut piyasası para politikasına bırakılmamalı. Ev almak lüks ama kirada oturmak bir zaruret.”

(MD/EMK)