Fotoğraf: Cevahir Akbaş / Beyond İstanbul
Haberin İngilizcesi için tıklayın
Mekanda Adalet Derneği (MAD) İstanbul’da konut kirası fiyatlarının sürekli yükselişi karşısında bir araştırma yaptı.
Bahar Bayhan, Deniz Öztürk, Selin Yazıcı, Sena Nur Gölcük ve Yaşar Adnan Adanalı imzasını taşıyan araştırmada kamuoyunda giderek yükselen şikâyetlerin aslında toplumsal adaletsizliğin bir yansıması olduğunu belirtildi.
Araştırmacılar, kentin genelinde yaşamaya elverişli konut şartlarını yerine getiren konut sayısının çok az olduğu sonucuna ulaştı.
Raporun tamamına ve detaylarına buradan ulaşabilirsiniz
Araştırmada sadece kiralık ilanlar ve Birleşmiş Milletler’in (BM) ‘yaşamaya elverişli konut tanımı’ baz alındı. Bunun içinse “Konut dediğimiz başımızı sokacağımız bir çatı demek değil; kapsayıcılığı ve herkesin erişimini vurgulayan 7 kriteri bulunuyor” denilerek aramada 1500 TL (yıllık ortalama hanehalkı kullanılabilir gelirinin yüzde 30'u), 80 metrekare, 5-10 yaş (2008 deprem yönetmeliği nedeniyle), 1-5 kat, güvenli ısınma, balkonlu ilan ve boş daire sınırlandırması yapıldı.
Kriterler çoğaldıkça azalan evler
Araştırmada 15 Mart’taki verilere göre Sahibinden.com’da İstanbul’da toplam 38 bin 829 kiralık konut bulunduğu ifade edilirken devamında şu bulgulara sıralandı:
“Sayı yüksek görünse de arama filtrelerini teker teker seçtikçe bu rakam giderek düşüyor. Özellikle dramatik düşüşlerin yaşandığı eşik kriterler fiyat, metrekare ve bina yaşı.
“1500 fiyat limitini koyduğumuz anda ilan sayısı 8 bin 489’a düşüyor. Metrekare limitini koyduğumuzda 5 bin 181’e düşüyor. Bina yaşı limitini koyduğumuzda 1963’e düşüyor. Kat sayısı limitini koyduğumuzda 1222’ye, balkonlu ve boş daireleri seçtiğimizde ise 800’lere düşüyor.
Filtrelerin eklenmesi ile azalan kiralık ilan sayısını gösteren grafik / MAD
- İstanbul’da yaşamaya elverişli konut ilan sayısı tüm ilanların yaklaşık yüzde 2’si.
- İstanbul genelinde yaşamaya elverişli konut ilanı sayısı en fazla olan 3 ilçe: Silivri, Sancaktepe, Pendik
- İstanbul genelinde yaşamaya elverişli konut ilanı hiç bulunmayan ilçeler: Adalar, Bakırköy, Bayrampaşa, Esenler, Güngören, Sarıyer, Üsküdar, Zeytinburnu
“Bu sonucun çıkmasının bir sebebi, Güngören, Bayrampaşa, Esenler, Üsküdar’da yeni bina sayısının çok az olması. Zeytinburnu ve Sarıyer’de ise yeni binada yer alan konutların fiyatları 1500 limitinin çok üzerinde seyrediyor.
“Tüm kriterleri seçip fiyat filtresini serbest bıraktığımızda ortaya çıkan tabloda ise İstanbul’daki kiralık konut fiyatlarının merkez ilçelerde en yüksek olduğunu, çepere gidildikçe azaldığını görüyoruz.
- İstanbul genelinde yaşamaya elverişli konutlarda fiyat ortalaması en düşük olan 3 ilçe: Çatalca, Arnavutköy ve Sultanbeyli
- İstanbul genelinde yaşamaya elverişli konutlarda fiyat ortalaması en yüksek olan 3 ilçe: Beşiktaş, Sarıyer ve Bakırköy.
“Bu tabloda dikkat çeken Bakırköy ve Zeytinburnu’ndaki fiyat ortalaması. Seçtiğimiz kriterleri karşılayan konutların büyük gayrimenkul projelerinde bulunduğunu gördük. Bu projelerdeki ve Florya, Yeşilköy gibi sahil bandındaki lüks konutların fiyatları buradaki ortalamayı yükseltti. Fakat bu yüksek fiyat ortalamaları, ilçelerin mahallelerindeki ortalama fiyatların farklılaşmadığı anlamına gelmiyor.
“Araştırma kapsamında ilçelerin tüm mahallelerindeki ilanların fiyat ortalamasını veremesek de örneğin Sarıyer’de kıyı hattı ile arka mahallelerdeki konutlar arasında ciddi farkların olduğunu söyleyebiliriz. Bunun yanı sıra, merkez ilçelerde önümüze çıkan 1000 TL civarı fiyatlardaki konut ilanlarının, oda ilanlarından oluştuğunu gördük.
Ulaşım senaryoları
“Peki, yaşamaya elverişli konut ilanları çeperde yoğunlaşmışsa neden çeperde yaşamıyoruz? Öncelikle bunun bir sebebi hâlâ merkezdeki sosyal ve kültürel imkânların çepere göre daha cazip olması. Başka bir sebep ise çeper-merkez arasındaki mesafenin kat edilmesi uzun yolculuk sürelerine karşılık geliyor. Bunu anlayabilmek için iki ulaşım senaryosu oluşturduk. Birincisini Pendik’te yaşayıp Levent’e çalışmaya giden bir kişi üzerinden kurduk.
“Çok basit şekilde Google Maps’te hesapladığımız tek yön yolculuk süreleri, toplu taşıma kullanımında 2 saate yakın, özel araç kullanımında ise 1-2 saat olarak çıktı. Toplu taşıma kullanımı en az 2 vasıta değiştirmeyi gerektiriyor.
“Merkezden kopmak istemeyip çeperde çalışan bir kişi üzerinden kurduğumuz ikinci senaryoda ise tek yön yolculuk süresi toplu taşıma kullanımında yaklaşık 1 saat 20 dakika, özel araç kullanımında ise 30 dk-1 saat aralığında çıktı. Toplu taşıma kullanımı en az 2 vasıta değiştirmeyi gerektiriyor.”
Ödenebilirlik x konutun nitelikleri
“Ödenebilirliği tek kriter olarak alıp 1500 TL limitle nerede, nasıl niteliklerde konutlar kiralanabildiğine bakmak için hem çeperden hem merkezden örnekler seçtik. Çeperdeki konutların fiyatlarının düşük olmasına rağmen niteliklerinin yüksek olduğunu, merkezdeki konutların ise fiyatlarının niteliklerine göre oldukça yüksek olduğunu gördük.
Araştırmada ortaya çıkan tabloyu nasıl yorumlamalı?
“Konut masrafları hane gelirinin içinde gün geçtikçe daha büyük bir yer kaplıyor. En temel harcamalardan biri olan kira bedelinin İstanbul’un çeşitli bölgelerinde farklılaşmasının yanı sıra kentin genelinde yaşamaya elverişli konut şartlarını yerine getiren çok az konut bulunuyor. Dolayısıyla yüksek fiyatlı konutun nitelikli konuta denk düştüğünü söylemek mümkün değil.
“Özellikle son dönemde kentsel dönüşüm faaliyetleri kapsamında süren inşaatlara sıkça rastlasak da yeni binaların nitelikleri de yaşamaya elverişli konut kriterlerini karşılamaktan çok uzak. İstanbul’da beklenen deprem ve pandemi süreci konuta dair önceliklerimizi değiştirdi fakat yaşamaya elverişlilik niteliklerini sağlayan konuta erişim bir tercih değil haktır.
“Yani hem depreme karşı güvenli binada hem güneş alan ferah bir evde yaşamayı talep etmek bir hak talebidir. Dolayısıyla herkesin ‘bütçesine uygun’ konuta razı olması gerektiği varsayımını sorgulayarak bütçemizin karşılayabileceği konutların yaşanabilir koşulları sağlaması gerektiğini gündeme getirmeliyiz. Bu konuda sadece merkezi hükümetin değil yerel yönetimlerin de müdahil olup çözümler geliştirmesi için çağrıyı büyütmek gerekir.” (HA)
