Konut politikasının iflası

Konut fiyatlarının ve kiralarının tam da seçime giderken olağanüstü boyutlara tırmanması üzerine, hükümetin endişelenmeye başladığı anlaşılıyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nda dört bakanlık temsilcileri toplanarak çözüm arama çalışmalarına başlamışlar.

Toplantıda büyükşehirlerdeki kira artışlarına sınır getirmek, kirayı TÜFE'den fazla artıran ev sahiplerini cezalandırmak, TOKİ'ye, belediyelere, şirketlere kiralık konut ürettirmek gibi öneriler konuşulmuş. Hangi karara vardıkları şimdilik belli değil. Muhtemelen hiçbir karara varmamışlardır, cumhurbaşkanının kararını bekliyorlardır.

Beyhude çözüm önerileri

Yapabilecekleri fazla bir şey yok. Kiralara sınırlandırma getirmek, kiraların yasal olan ve olmayan şeklinde iki ayrı paket halinde ödenmesine yol açacaktır. Bazı hallerde, kirayı iki ayrı şekilde almak zor görünürse, aradaki fark, girişte tahsil edilen hava parası ile telafi edilecektir.

Avrupa'daki örnekler incelenmiş de, Hollanda'da kiralara sınırlama getirildiği tespit edilmiş. Hollanda gibi her şeyin kuralına göre uygulandığı, hukuk devletine sahip, sistematik bir ülkede yapılanların Türkiye'de de yapılacağını düşünmek çok hoş tabii.

Fakat bunun için öncelikle uygar bir ülke olmayı hedef almak gerekiyor. Milli gelir hesaplarında açıklanamayan kalemler bulunan, en temel istatistiklerine güven duyulmayan, karşılaşılan her özel durum için mevzuat değişikliklerine gidilen bir ülkede, milyonlarca konutun kiralarının denetlenebileceğine hangi ev sahibi, hangi kiracı, hangi denetçi inanacak.

Yıllardır kayıt dışı istihdamı kontrol edemeyen, bu yüzden sosyal güvenlik kurumlarını batıran, çaresiz mültecilerin boğaz tokluğuna kaçak yollardan çalıştırılmasını utanmadan savunan bakanların yaşadığı bir ülkeden söz ediyoruz.

İkinci öneri, yani TOKİ'nin ve belediyelerin kiralık konut üretmesi, gayet yerinde bir öneri. Çok yaratıcı olmalarına gerek yoktu, kira kontrolleri gibi bu konuda da Avrupa'ya baksalardı çok örnek görürlerdi. Konut sorunun giderilmesinde çok önemli mesafe kaydedebilirlerdi.

Ancak bu uzun vadeli bir programdır, yirmi yıl kadar geciktiler. Adalet ve Kalkınma Partisi'nin (AKP) ve başkanının tarzı, uzun vadeli karmaşık işlere hiç girmeden, bir an evvel işini görmek şeklinde olduğundan, kamunun kiralık konut üretimine hiç tevessül etmediler.

İşler çığırından çıkınca akıllarına geldi ama şurada seçimlere bir yıl var. Bu projenin yetişmesi mümkün değil. Muhtemelen kamunun kiralık konut üreteceği müjdesi verilerek seçimlere gidilecek.

Durum biraz enflasyonla mücadele adına yapılan saçmalıklara benziyor. Sorunun nereden kaynaklandığını bilmeden çözüm arayınca, bir sonuç elde edilemediği gibi yeni yeni sorunlara da yol açılıyor. Konut sorununa çözüm aramak için de önce sorunun nereden kaynaklandığına bakmak lazım.

Üretimde hızlı tempo sürüyor

İlk akla gelen konut arzının yetersiz olması nedeniyle fiyatların yükselmesidir. Nitekim birçok kişi de bu yüzden konut fiyat ve kiralarının arttığını savunuyor. Ancak rakamlar bu görüşü doğrulamıyor.

Türkiye'de yapı ruhsatı alan konut sayısı 2019 yılındaki, tek yıllık önemli bir düşüşten sonra, istikrarlı bir şekilde devam ediyor. Her yıl 600-700 bin konutun inşaatına başlanıyor. 2019 yılındaki düşüşün piyasaya yansımasına daha yıllar var.

Yapı kullanma izni alan konut sayısında tedrici bir yavaşlama görünüyor. 800 binlerden, 600 binlere düşmüş. Ancak Türkiye'de yıllık konut ihtiyacının 350-400 bin olduğunu dikkate alınca bu yavaşlamanın piyasayı etkilemesinin söz konusu olamayacağı görülür. Üstelik 2021 yılında küçük bir artış dahi var.

Konut satış rakamları da benzer bir hali ifade ediyor. Ülkede her yıl bir milyonun üzerinde konut satılıyor. Yeni konut satışlarında yavaşlama var ama hala yılda 450-500 bin arasında değişiyor.

Yani ihtiyacın üzerinde bir satış var. Üstelik fiyatların aşırı hızla arttığı 2022'nin ilk çeyreğinde, 2021'in ilk çeyreğine göre daha çok konut satılmış.

Yabancılara konut satışının artması üzerinde duruluyor. Yabancılara konut satışında, vatandaşlık verilmesinin kolaylaştırılmasıyla birlikte ciddi bir artış var. 2014 yılında kadar yılda 10 bin civarında olan satışlar 2014-2017 arasında 20 bin, 2018-2020 arasında 40 bin dolaylarına çıkmış.

2021 yılında yabancılara 58 bin konut satılmış. Çok hızlı bir artış var ama toplam konut satışları içinde, fiyat artışlarını açıklayamayacak kadar küçük bir pay tutuyor.

Kimin için üretim

Türkiye'de her sorun çıktığında, akla iki çeşit çözüm gelir.

Birincisi yasaklamak, susturmak, içeri atmak ile başlayarak daha ilerilere giden, alışılmış zorba yöntemlerdir.

İkincisi de, şirketlere teşvik verelim de üretim artsın, piyasa dengeye gelsin diye özetlenebilecek uyanık yöntemlerdir.

Bunların ikisi de çözüm olamaz. Türkiye'de sorun üretim yetersizliği değildir. Sorun yanlış üretim modelidir.

Burada iki konuyu vurgulamak gerekiyor.

Birincisi üretim maliyeti. Bina inşaatı maliyet endeksi 2021 yılında yüzde 67 oranında yükselmiştir. Bekleneceği gibi işçilikteki artış çok mütevazidir, yüzde 24 kadardır. Fakat malzeme maliyetindeki artış yüzde 85'e ulaşmıştır. Bu yükselişin döviz kurundaki artıştan kaynaklandığı çok açık.

Aslında konut inşaatı gibi bir konuda ithal girdilerin bu kadar çok ağırlık taşıması başlı başına bir sorundur. Konut inşaatının tamamen piyasa koşullarına terkedilmesinin sonuçlarından biri budur. Karlı olan lüks konut inşaatıdır, ne kadar çok lüks konut inşa edilirse o kadar kar edilir. Ama her şeyin bir sonu var işte.

Maliyetler bu kadar yükselince, bu kadar pahalı mallara talep bulmak zorlaşıyor. İhtiyaç ile talep arasındaki bağlantı iyice kopuyor. Oysa Türkiye'de hala konuta ihtiyaç duyan çok insan var.

Orta ve alt gelir gruplarındaki insanlar konut ihtiyaçlarını bir zamanlar TOKİ'nin kooperatiflere sağladığı desteklerle karşılıyorlardı. Sonra bu desteklere son verilerek büyük inşaat şirketleri öne çıkarıldı.

2010-2021 yılları arasında kooperatiflerin yapı ruhsatı alan konut sayısı 50 binden 7 bine, yapı kullanma izni alan konut sayısı 40 binden 8 bine düştü.

Aynı dönemde hem alt gelir gruplarına verilen destek kesildi hem de inşaat maliyetleri yükseldi. Sonuçta bir yanda konuta ihtiyaç duyan insanlar, öbür yanda boş kalan konutlar var. (BD/APK/KU)