TOKİ'nin Bekası

Türkiye’nin son sıralar diline doladığı beka kavramı giderek dallanıp budaklanıyor, hayatın her alanına bulaşıyor. 2018 yılının konut ile ilgili istatistiklerinin tamamlanmasının doğrudan beka kavramını akla getirmemesi mümkün değil.

Kısaca, konut sektörüyle ilgili tüm uyarıların doğrulandığı bir çöküş dönemi artık inkar edilemez şekilde ortaya çıktı. Konut inşaatlarının hem ülke ekonomisini hem de kendini kurtaracağına ilişkin temelsiz varsayımlar, üstünkörü hesaplar boşa çıktı. Artık konut inşaatlarının ekonomiyi büyütemeyeceği gibi makul bir tempoda varlığını sürdüremeyeceği de anlaşılıyor.

Öncelikle talebe ilişkin varsayımların geçersiz çıktığından söz etmek gerekir. Talebin öncülü ihtiyaçtır. Konut ihtiyacını hesaplamak için evlenme ve boşanma istatistiklerine bakarak, 600 bin evlenme bilmem kaç bin boşanma diye gerçekdışı rakamlara ulaşıldı. Oysa dünyada böyle bir yöntem yoktur, demografik konut ihtiyacı hanehalkı büyüklüklerine dayalı olarak hesaplanır. Nüfus artış hızı yüzde 1,5’in altına düşmüş, kentleşme oranı yüzde 80’i aşmış, hanehalkı büyüklüğü 3,5 kişi dolaylarına bir ülkede yıllık demografik ihtiyaç aşağı yukarı 350 bin konut kadardır.

Talep tahmini yapabilmek için, demografik konut ihtiyacına eskimiş konutların yenilenmesi, gecekonduların tasfiyesi, yazlıklar ve yatırım amacıyla edinilen konutları eklemek gerekir. Bunlar gelir düzeyine bağlı olarak inşa edilecek, zaman içinde azalıp çoğalacak olan konutlardır. Kimi için kamunun sektöre tahsis edeceği kaynakların artırılması, kimi için de hanhalklarının konut talep edecek kadar gelire ve tasarrufa sahip olması gerekmektedir.

Konut furyası başladığında bütün bu faktörler olumlu yönde etki yaptı. Sektör uzun süre olağanüstü boyutlarda üretim ve satış rakamlarına ulaştı. Fakat bu başarı, mevcut koşulların sonsuza kadar sürecekmiş gibi algılanmasına yol açtı. Hükümet büyüme ve istihdam rakamlarından memnundu. Sanayi yatırımlarını artırmak, teknoloji geliştirmek gibi uzun vadeli, karmaşık, yapısal dönüşüm gerektiren işlere pek hevesi yoktu. Üstelik kim ne derse desin, konut inşaatıyla da işler gayet iyi yürüyordu işte.

Konut inşaatıyla büyümenin sonunun geldiği belliydi ama ne hükümet ne de inşaat firmaları bunu kabul etmeye yatkındı. 2018 yılına kadar inşaatlar hiç hız kesmeden devam etti. 2018’den önceki son beş yılda 5 milyon konutun inşaatına başlandı. Her yıl ortalama bir milyon konutun inşaatına başlamaktan vazgeçilmedi. Hatta sektörün duracağının iyice anlaşıldığı 2017 yılında inşaatına başlanan konut sayısı 1,4 milyona kadar çıkmıştı. 2018 yılında bu sayı yarısının da altına indi, o yıl 640 bin konutun inşaatına başlandı.

2018 yılında sektör durakladı ama biraz geç kalındığı ortadaydı. Yine 2018 öncesi beş yılda 3 milyon 850 bin konut inşaatı tamamlanmıştı. Aynı dönemde ilk kez satılan konutların toplamı 3 milyon konuttu. Yani sadece son beş yıllık dönemde inşa edilen konutların 850 bini hala satılamamıştı. Bu, yılda ortalama 170 bin konutun inşaatı bittikten sonra satılamadan kaldığını gösteriyordu.

Bütün bu koşullara rağmen 2018 yılında 870 bin konutun inşaatı tamamlandı. Aynı yıl ilk kez satılan konutların sayısı 640 binde kaldı. Yani sadece geçtiğimiz yıl, inşaatı bittiği halde satılamayan konutlara 230 bin adet daha eklenmiş oldu.

Bu rakamlar son yıllara ilişkin bilgileri veriyor. Satılmayı bekleyen toplam konut sayısı tam olarak bilinmiyor fakat 2 milyon civarında olduğu tahmin ediliyor. Yani aşağı yukarı beş yıllık demografik konut ihtiyacını karşılayacak kadar konut atıl halde satılmayı bekliyor.

Konut satışlarını artırmak için bankaların kredi faiz oranlarını düşürmesine, tapu harçlarında indirim yapılmasına, devletin inşaat firmalarına para dağıtmasına bel bağlamanın beyhudeliğini bu veriler gösteriyor. Türkiye pazarı bu kadar konutu satmaya yetecek büyüklükte değil. Her yıl yenilenen bir konut ihtiyacı var fakat sanılan ölçüde değil. Üstelik nüfusun büyük kısmının bu kadar konuta talep yaratacak kadar geliri ve tasarrufu yok, yakın gelecekte de olmayacağı belli.

İç talebin yetersiz kalacağı anlaşılınca, hep olduğu gibi, gözler dış talebe dikildi. Bunun için de Türkiye vatandaşı olmak iyice kolaylaştırıldı. 250 bin dolar değerinde gayrimenkul almak vatandaşlığı kazanmak için yeterli hale getirildi. Bu sayede yabancılara konut satışı 2017 yılında 22 bin adetken 2018 yılında 40 bin adede çıktı. Bunların kaçı kendi ülkesindeki koşullardan kurtulmak için Türkiye vatandaşlığından medet umuyor, kaçı Türk lirasının düşük değerinden yararlanma fırsatını kaçırmak istemiyor belli değil. Sonuçta hepsi toplam satışların yüzde 5’ini oluşturuyor, çok umut verici bir oran sayılmaz.

Ülke içinde sektörün sorunlarının çözülemeyeceği görülürken, Cumhurbaşkanı, Suriye’nin kuzeyinde oluşturulmasına çalışılan güvenli bölge tartışmaları esnasında lafı konut inşaatlarına getirmişti. Her akşam televizyonlarda bombalanmış binalar gördüğümüz bölgeye 500 metrekare arsa üzerinde, bahçe içinde, iki katlı evler yapmaktan söz etmişti. Bu kadar bomba, bu kadar yıkımdan sonra bir yeniden yapım aşaması gelecekti elbet.

Suriye iç savaşı Türkiye’de hep bir beka sorunu olarak gösterildi. Önce Suriye yönetimi, sonra Suriye’nin kuzeyindeki Kürtler. Ülkenin bekası bunlarla mücadeleye bağlandı. Bu aralar ABD ve Rusya’dan gelen mesajlar bunları yok ederek ülkenin bekasını garantilemenin zor olduğunu gösteriyor. Fakat ülke içinde büyüme kabiliyetini kaybeden konut inşaatları için yeni bir umut olarak düşünüldüğü anlaşılıyor. Suriye’de etkili olunabilecek bir bölgede, imar faaliyetlerine girişmek konut sektörünün bekasını sağlayabilir. Belli ki bundan sonra da beka kavramını sık sık duyacağız ama kastedilenin neyin bekası olduğunu anlamamız biraz zor olacak, bekalar iç içe geçiyor çünkü. (BD/HK)