Konut Sektörünü Faiz İndirimi de Kurtaramaz

Bir süredir Cumhurbaşkanı ile Merkez Bankası Başkanı arasında, faiz indirimine ilişkin bir tartışmayı kimi zaman endişelenerek, kimi zaman da gülerek izliyoruz. Aslında taraflar arasındaki eşitsizlikten dolayı buna bir tartışma demek de zor. Cumhurbaşkanı verip veriştiriyor ama muhatabı açıkça cevap veremiyor, onun yerine başkaları laf yetiştiriyor.

Tartışma 2001 yılında Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Kanununda yapılan değişikliklerle yakından ilgili. Söz konusu değişiklikle “Bankanın temel amacı fiyat istikrarını sağlamaktır” hükmü getirilmişti. Aynı maddede “Banka, fiyat istikrarını sağlama amacı ile çelişmemek kaydıyla Hükümetin büyüme ve istihdam politikalarını destekler” hükmü de vardı ama bu artık tali bir hedefti.

Şimdi Cumhurbaşkanı bankanın temel amacını bir yana bırakarak, 2001 öncesinde olduğu gibi, hükümetin çeşitli iktisadi hedeflerine yardımcı olmasını istiyor. Üstelik bunun bankanın kanununu değiştirmeden yapılmasını istiyor. Oysa bundan önce gerek duyduğunda –Enver Paşa’nın “yok kanun yap kanun” sözünü çağrıştırarak- birkaç gün içinde kanun değişiklikleri yapıyordu. Şimdi kanunu değiştirmeye teşebbüs etmemesi de ilginç.

Israrın nedeni açık

Tayyip Erdoğan’ın heykel yıkmaktan çocuk doğurmaya kadar muhtelif konularda kesin kararlar verip, uygulanmasında ısrarcı olduğunu biliyoruz. Bu konuda da ısrar ediyor. Israrının nedeni de açık. Faizlerin indirilmesinin durgunluğa girme işaretleri gösteren inşaat sektörünü canlandıracağını, inşaatın da bir dizi sektörü uyararak büyümeyi hızlandıracağını düşünüyor. Ne de olsa 12 yıl inşaatı destekleyerek büyüme ve istihdam yarattı, faydasını da gördü.

İnşaat Türkiye’de gelişmiş bir sektör, güçlü firmalar var, yetişmiş insangücü var, yurtdışı deneyimler var, yeni teknoloji geliştirmek gibi zahmetli gereklilikler yok. Özellikle konut inşaatı çok yönlü faydalar sağlayan bir sektör. Nüfus artışı ve kentleşme hızı sürdükçe konut ihtiyacı da devam edecek, sektörün büyümesi fazla bir sorun yaşanmadan sağlanacak, diye düşünülüyor.

Günümüz Türkiye’sinin yükselen değerlerinden olan ‘kurnazlık’la örtüşen bu politika gerçekten de uzun süre işe yaradı. Türkiye olağanüstü bir konut hamlesine girişti. Bu hamleyi ülkedeki genel gelir düşüklüğü nedeniyle yeterli talebin yaratılamaması durdurabilirdi. Geniş kredi olanakları sağlanarak konut talebi güçlendirildi, yabancılara konut satışı serbest bırakılarak ek talep yaratmaya çalışıldı, kentsel dönüşüm projeleri ile kent merkezlerindeki değerli arsalar devreye sokuldu, kamu kaynakları sanayiden çekilerek tamamıyla inşaata hasredildi.

Konut ihtiyacının sınırları

Bütün bu çabalara karşın konut sektöründe durgunluk işaretlerinin başlamasına engel olunamadı. Bunun bir nedeni gelirlerin düşüklüğü elbette. İnsanların geliri yetersiz kaldıkça talep yaratmak da kolay olmuyor. Ancak bunun dışında da önemli bir engel var. Konut ihtiyacının da sınırlarında geliniyor. Konuta talep olması için önce ihtiyaç olması lazım. Türkiye’de konut ihtiyacı da hızla azalıyor.

Konut ihtiyacı öncelikle nüfus ve kentleşme hızlarının sonucu olarak ortaya çıkar. Türkiye’nin nüfus artış hızı bütün dünyadaki eğilime uygun olarak azalıyor. Nüfus artış hızına paralel olarak kentleşme hızı da düşüyor. Kentleşme hızı halen yüzde 2,0-2,5 civarında. Son beş yılda Türkiye’deki kent nüfusu 6 milyon kişi dolaylarında arttı. Yıllık nüfus artışı 1,2 milyon civarında. Bu sayı hem kentlerdeki doğal nüfus artışını hem de kentlere göçü kapsıyor.

Türkiye’de ortalama hanehalkı büyüklüğü 3,8 kişi olduğuna göre, beş yılda sırf demografik nedenlerle 1,5 milyon konuta ihtiyaç duyulduğunu söyleyebiliriz. Bu da yılda 300 bin kadar konut inşa edilmesi gerektiğini gösterir. Aslında bu sayı sürekli düşmektedir, son üç yılda 300 binin de altına inmiştir.

Sözünü ettiğimiz son beş yılda –yani 2010-2014 yılları arasında- inşaatı tamamlanan ve yapı kullanma izni alınan daire sayısı 3.033.000 kadardır. Bu da yılda ortalama 607 bin daire yapıldığını gösteriyor. Yani son beş yılda demografik konut ihtiyacının en az iki katı kadar konut inşa edildi.

Oysa bir önceki beş yılda –yani 2005-2009 yılları arasında- inşa edilen konut sayısı 1,6 milyondur ki bu da ihtiyacın çok az üzerinde bir üretimi gösteriyor (yılda 325 bin konut).

İhtiyacın iki katı konut yapıldı

İhtiyacı karşılayacak kadar üretim yaparken, beş yıl içince ihtiyacın iki katı kadar üretim yapar bir düzeye gelindiği görülüyor. Aslında bunda da yadırganacak bir durum olmayabilir zira konut ihtiyacı sadece demografik ihtiyaçtan ibaret değildir. Mevcut konutların yenilenmesi, gecekonduların tasfiyesi gibi ihtiyaçları karşılamak için de konut inşa edilir.

Fakat sorun burada da bitmiyor. Önümüzdeki dönemin konut üretimini tahmin etmek için elimizdeki en önemli gösterge, inşaata başlamadan önce alınan yapı ruhsatlarıdır. Bir konutun inşa süresi kullanılan teknolojiden binanın büyüklüğüne kadar çeşitli faktörlere göre değiştiği için bitiş tarihini kestirmek kolay değildir. Yine de, son beş yılda yapı ruhsatı alınan konutların önümüzdeki beş yıl içinde tamamlanacağını varsayabiliriz.

Son beş yılda –yani 2010-2014 yılları arasında- 4.184.000 konut için yapı ruhsatı alınmış. Bu sayı yılda ortalama 837 bin konutun inşaatına başlandığını gösteriyor. Üstelik bu sayı sürekli artıyor. 2014 yılında, bir önceki yıla göre yüzde 21 artışla, bir milyonun üzerinde konut inşaatına girişilmiş. Bu sayılar yıllık ihtiyacın üç katı dolaylarında konutun inşa edilmekte olduğunu gösteriyor.

Eğer inşa edilen konutların hepsi doluysa, son on yılda 18 milyon kişi yeni yapılmış evlere taşındı demektir. Eğer önümüzdeki beş yılda yapılacak olan konutlar da dolacaksa, 16 milyon kişi daha yeni bitmiş konutlara taşınacaktır. Oysa çok sayıda konutun boş kaldığına ilişkin söylentiler var.

Televizyonlarda konut reklamları giderek daha çok yer tutuyor. Konut sektörü için hükümet yeni destekler arayışında ama hangi teşviki getirse sektör temsilcileri yeterli bulmuyor. Ünlü müteahhitler devletten daha çok destek verdiklerini söylüyorlar. Yabancılara konut satışı ne kadar hızlansa da toplam satışların yüzde 1,5’ini geçemiyor. Ruslardan ve Araplardan da yeterli talep gelmedi. Dış politikayı bir de bu açıdan mı gözden geçirmeli acaba? (BD/HK)