Ev Kira Ama Kent Bizim

Yıllardır çalışıyorum ama hala neden kiracıyım? Kadıköy’de kiralar niye bu kadar yükseldi? Kira ödeyeceğime krediyle TOKİ’ye mi girsem? Bizim kiracı çıksa da zamlı versem? 

İster kiracı olun, ister ev sahibi herkesin bir bitmek bilmeyen “kiracı” hikayesi var. 

Mesele sadece kiranın artması, ucuz ev bulamamak değil. Zaten hali hazırda sürekli bir kovulma tehlikesi yaşayan kiracılar için son yıllarda işler daha zorlaştı. Mesela bir gün mahallenize kentsel dönüşüm gelebilir, ya da yeni yasayla 10 yılınızı doldurduysanız kapının önüne konabilirsiniz. 

İşte tüm bunlara karşı sağlıklı, güvenli ve erişilebilir konut hakkı için kiracıyız.biz grubu kuruldu.

"Ev kira ama kent bizim" diyorlar. 

Oluşumu kuranlar çeşitli zamanlarda konut hakkı mücadelelerinde yer almış kişiler. 

Neler yaptılar, yapıyorlar? Özetle,1999 depreminden sonra Düzce ve İzmit’teki kiracı depremzedeler hareketi, Düzce Gölyaka’da depremde yıkılan 3 köydeki 57 evin kendi arsalarında imece usulüyle birlikte inşa edilmesi, rant amaçlı kentsel dönüşüm tehdidi altındaki İstanbul mahalleleri ve yerleşimlerinin hak mücadeleleri. 

Birleşmiş Milletlerce (BM) ekim ayının ilk pazartesi günü kutlanan Dünya Konut Günü'nün haftasında kiracıyız.biz'den Erbay Yucak, Yaşar Adanalı, Gizem Kıygı, bianet'in sorularını yanıtladı. 

Kooperatifler kurulabilir

Ne amaçla yola çıktınız?  

Piyasanın sunduğu koşullarda ve paran kadarla ölçümlenen bir konut sahipliği ve kullanımına itiraz ediyoruz. Yaşadığımız tecrübeler başka bir yolun mümkün ve gerekli olduğunu gösteriyor.

Öncelikle konut kiracılarının sahip olduğu çeşitli yasal haklar konusunda bilgi paylaşımında bulunmayı amaçladık. Mevzuatımızdaki kiracı lehine olan hükümlerin etkin kullanılmasını istiyoruz.  

Bugün kent merkezine yakın kamu arazileri rant amaçlı ve yüksek gelir düzeyini muhatap alacak şekilde tahsis ediliyor. Bu ülkenin emekçi çoğunluğu olarak söz konusu kamu arazilerinde daha fazla hakkımız var. Bu yüzden kamu arazilerinin konut amaçlı tahsisinde kiracılara öncelik tanınmalı.

Konut kiracılarına arsa tahsisi, kiracıların birlik olup kooperatifleşmesiyle mümkün. Bugüne kadar ülkemizdeki konut kooperatifleri pratiğinin suistimal edilmiş tecrübesi kooperatifleşmeye karşı insanlarda bir mesafe oluşturuyor. Kiracılar daha demokratik kooperatifler üretebilir. Bu kooperatiflere belirttiğimiz kamu arsa tahsisini sağlayabilmek aynı zamanda birlikte yeni yaşam alanları organize etmek demek. 

Sağlık ve güvenli konuta erişim hakkı parana göre ve mülkü satın almaya dönük. Oysa kullanım amaçlı ve kiralamaya dayalı uygun koşullarda konut arzının da yaratılması lazım. Kiralar gelirle orantılı olmalı. Konut kiralarının ve konutun kiraya verilmesinin rant amaçlı kışkırtılmasını sınırlandıracak biçimde politikaların ve yasal düzenlemeler oluşmalı. 

Evler dar gelirliye değil, zengine yapılıyor

Bu kadar ev yapılıyor niye hala kiracıyız?

Temelde mevzu toprağa erişimle alakalı. Artık ülke kentlerinin taşı toprağı gerçekten altın. Arazi rantını ele geçirmek, mega projeler yoluyla yeni rant alanları açmak inşaata dayalı ekonominin tek hedefi.

Bu düzen içinde kent toprağına, sermayesinin büyüklüğü veya siyasi ilişkileri sebebiyle erişebilenler var, bir de erişemeyenler. Ayrıca eskiden olduğu gibi, kamu toprakları üzerine, imece yoluyla kendi ‘kondumuzu’ yapma imkanımız da kalmadı. İşte toprağa erişemeyenler kiracılar hanesine yazılıyor. 

Mevcut konut politikası da, doğrudan piyasanın veya (bir piyasa aktörüne dönüştürülmüş) TOKİ’nin ürettiği konutlardan satarak ‘ev sahibi yapmak’ odaklı olduğundan, piyasa koşulları altında ev sahibi olamayanların veya olmak istemeyenlerin kiracı kalmak dışında bir alternatifi bulunmuyor. Kaldı ki, TOKİ modeli sıra sıra dikey apartman blokları da nitelikli ve sağlıklı bir çevre sunmaktan oldukça uzak. 

Piyasanın arzı ile talep edilen konut arasında da bir uyuşmazlık olduğu açık. Dar ve orta gelirliye yönelik, nitelikli ve ödenebilir konut üretilmiyor. Müteahhitler rant getirisi yüksek, yatırım amaçlı, ‘marka konut’ projelerini geliştirmeyi tercih ediyorlar. Bunlar da hisse senedi gibi finansal yatırım aracı olarak görüldüklerinden, İlhan Tekeli’nin dediği gibi, ‘meskun olmadan metruk oluyorlar’.

Yatırım amaçlı üretilen konutları bile, alıcısı olmadığından, satamıyorlar. İşte bu yüzden Dünya’nın dört bir tarafında emlak fuarlarında Türkiye’deki projeleri satmaya çalışıyor, mütekabiliyet yasası ile eldeki stoğu eritmeye bakıyorlar. Yine de o stok erimiyor, erimez de. 

Kamu hizmetleri kiraları arttırıyor 

Bu kiralar neden hiç düşmüyor da hep yükseliyor?

Kiracı, konut sahibi ilişkisinde dezavantajlı olan, hem hukuken hem de toplumsal norm olarak, kiracılar. Kiracı ‘hak sahibi’ olarak görülmüyor bir kere. Bunun temel nedenlerinden bir tanesi konutun bir yatırım aracı olarak görülmesi. Bu hunharca teşvik de ediliyor. 

Kentte yaşayanların erişilebilirliğini sağlayacak projeler, çevresinde bulunan arazinin değerini artıracak bir araç olarak görülüyor. Bir bölgeye metro, metrobüs gibi ulaşım araçlarının gelmesi kiraların ciddi oranlarda artması demek. Kentte dolaşımınızı sağlayacak bir kamu hizmetinin bedelini doğrudan konutunuzun kirasında ödüyorsunuz. Kira artışı, yatırım dengesini kiracılar lehine koruyacak somut politikalar ve düzenlemeler oluşturulmalı.

Mevcut yerleşim alanlarının topyekûn yıkılıp rant amaçlı yeniden yapılmasına dayalı kentsel dönüşüm uygulamalarını ise ortaya çıkardığı olağanüstü bir durum var. Bu alanlarda kiracılar zaten düşünülmüyor. Ve kentsel dönüşümün yalnızca uygulandığı bölgede yaşayanları yerinden ettiği algısı da yanlış.

Mevcut mülk sahipleri kentsel dönüşüm ile birlikte kiracı duruma gelmiş oldu. Üstelik proje süresince hak sahibinin konut sorunu proje sözleşmesine bağlı olarak yapılan kira yardımı düzeyinde çözülmeye çalışılıyor. Bu da proje yapılan alanın çevresinde bir kiralık konut talebi patlamasına neden oluyor, kiralar ciddi oranlarda artıyor. Bu alanlarda çeşitli tahliye hikayelerinin de çoğalmasına tanıklık ediyoruz. İşte, Kadıköy, Üsküdar, Sarıyer gibi ilçelerde gördüğümüz kira artışları kısmen bu durum ile alakalı. 

TOKİ sosyal konut üretmiyor 

Türkiye’de sosyal konut yapılıyor mu? Bu yeterli mi?  

Türkiye’de üretilen her yüz konuttan 10 tanesinde TOKİ’nin imzası var.  2003-2013 yılları arasında yaklaşık 610 bin konut üretmiş. Ürettiği konutların 510 bin tanesinin ‘sosyal konut niteliğinde‘ olduğunu iddia ediyor. Yani yaklaşık yüzde 85’i. Geri kalan yüzde 15’lik konut ise metrekare fiyatları 10.000 TL’ye kadar çıkan lüks konutlardan oluşuyor.

TOKİ’nin kendi açıkladığı rakamlara göre (Nisan 2013), geliştirilen konut projelerinin %39.71’ini dar ve orta gelir grubu, %25.40’ını alt-yoksul gelir grubu, %12.4’ünü de kentsel dönüşüm projeleri oluşturuyor.

Bu rakamlara bakarak TOKİ’nin etkin sosyal konut politikaları uygulayan başarılı bir kamu kurumu olduğu yanılsamasına düşebiliriz.

Nedir peki gerçek durum?

TOKİ’nin sosyal konuttan kastı ‘dar, orta, alt gelirli ve yoksul nüfusu kira öder gibi konut sahibi yapmak’. Bu kitle içinde ‘alt-yoksul’ gelir grubu için belirtilen koşul ‘aylık hane halkı geliri en fazla net 2.600 TL, İstanbul ilinde ise 3.100 TL’ olması. Yani asgari ücretin 3 veya 4 katı. 

Ayrıca bu geniş ‘alt-yoksul grubu’ tanımı kapsamında üretilen konutların payı TOKİ’nin toplam üretiminin yüzde 25’ini geçmiyor. Bu oran içinde üretilen konutların çok azını ise aylık 100 TL taksitli ‘yoksul grubu’ oluşturuyor. Yoksulun yoksuluna çok az TOKİ konutu damlayabiliyor.

Sonuç itibariyle TOKİ, üretiminin çoğunluğunu orta ve üst gelir grubuna, kar ederek; en ‘sosyal’ koşullarda ise yoksul olarak tanımlanan gruba düşük metrekareli konutları ‘maliyetine’ borçlandırarak satan bir piyasa aktörü haline geldi.

Gerçekten sosyal konuta ihtiyaç duyacak yoksul nüfus için borçlandırarak konut satmak yanlış. TOKİ konutlarının düzenli taksit ve aidat ödemeleri, dar gelirliler üzerinde ciddi bir baskı oluşturuyor. Birçok hak sahibinin daha da yoksullaşmasına vesile oluyor. Hatta, 180 ay vadeli konut satın alan birçok vatandaş, kendini TOKİ kiracısı olarak hissetmeye başlıyor. Model, hem hedeflediği ‘konut sahibi kılmak’tan, hem de hedef kitlesi açısından finansal olarak sürdürülebilir olmaktan uzak. 

Sosyal konuttan anlaşılan şey sadece konutun metrekaresi ve maliyeti olmamalı. Sağlıklı, güvenli ve yaşanabilir bir çevrede, kentle entegre bir şekilde üretilmiş olması gerekli. Ancak ‘sosyal konutlar’ kentin dışında yer alırken yaşamdan kopuk izole siteler oluşturuluyor.

Kent merkezinde giderek daha fazla sayıda orta-alt gelir grubunda yer alan insanlar barınamazken buraların üst gelir grubu ve turistler için yaşam ve tüketim alanlarına dönüştüğüne tanık oluyoruz. Halbuki olması gereken, sosyal konutlar vasıtasıyla kentin belli bölgelerinde belli gelir grubundan insanların yaşamasının önüne geçilmesi, piyasa mekanizmasına bırakılsa yoksulların barınamayacağı noktalarda, sosyal konut sayesinde yoksulların da yaşayabilmesi.    

Kiracıların mücadelesi şart

Kentsel dönüşümde kiracıları düşünen var mı?

6306 gibi dönüşüm ile ilgili çıkarılan kanunlarda kiracılar hak sahibi/o yerin bir sakini olarak tespit edilmek yerine, arta kalan konut olursa satılması düşünülen yedek ‘müşteri’ olarak yer alıyor. Aynı zamanda yapı sahipleri riskli bina tespiti yoluyla kiracıya kolaylıkla tahliye edebiliyor. 

Bir sabah uyandığında, kiracı yıllardır oturduğu binada, ‘binanız 6306 sayılı yasaya göre riskli binadır ve verilen süre içinde binayı boşaltınız’ tebligatı ile karşılaştığında, bina gerçekten riskli değilse ve kendisine karşı suiistimal edilerek kullanılan bir durum olduğunu bilse bile yasa ona buna itiraz etme imkanı tanımıyor. Aynı zamanda taşınma parası dışında başka da herhangi bir destek söz konusu değil.

Dolayısıyla kiracıların konut sorununun çözümünü ona geliri oranında uygun taksit yaratarak kentin çeperinde bir daire teklif etmek düzeyine indirgeyemeyiz. Konut meselesini çok boyutlu ve daha kapsamlı bir mücadele ile yürütmek gerekiyor. 

İzmit’teki kiracı depremzedeler, İstanbul’daki Ayazma ve Sulukule'de rant amaçlı kentsel dönüşüm projelerinde bu mücadele verildi. Saydığımız nedenlerle orada yaşamlarını sürdürecek bir sonuca ulaşmasa da başlangıçtı. Dönüşüm tehdidi altındaki mahallelerin açtığı davaların sonucunda mahkelemelerin bu hassasiyette verdiği kararlar da mevcut. (NV)